Ez év folyamán a spekulatív fejlesztések drasztikus visszafogása lesz megfigyelhetõ, különösen a nemzetközi fejlesztõk nagyobb alapterületû épületeinek vonatkozásában – mondta a magyarországi raktárpiacot elemezve egy közelmúltban tartott konferencián Beck Tamás, a Colliers International ipari ingatlan üzletágának az igazgatója.
Szerinte ennek következtében megnõ az elõbérleti tranzakciók jelentõsége, bár bizonyos fejlesztõk esetében a jelen környezetben még egy ilyen tranzakció finanszírozása és megvalósítása is nehézkes lehet. A stabilizáció éve lehet 2010, amikor a piac az egyensúly irányába mozdulhat el. A bérlõi aktivitás tekintetében az igazgató az idén 120 ezer négyzetméternyi új épület lekötését tartja reális értéknek. Ezzel az üresedési ráta csökkenni fog, és számításai szerint év végére elérheti a 14 százalék körüli értéket. Fõleg a nagyobb alapterületet igénylõ cégek esetében lesz kiemelkedõ az elõre tervezés jelentõsége, ugyanis míg a kisebb bérlõk részére változatlanul kínálati, addig a nagyobbak számára már keresleti piaci körülmények prognosztizálhatók. Az akciós termékek kifutását követõen az újonnan megépített épületek bérlõinek magasabb bérleti díjakkal és keményebb bérleti feltételekkel kell szembesülniük. Bizonyos esetekben a szûkös kínálat okán a nagyobb bérlõk a szomszédos országok, különösen Szlovákia kínálatát is kénytelenek lesznek számba venni. Beck Tamás szerint a kihasználtsági mutatókat a nemzetközi ingatlan-tanácsadó cégek egyelõre csak Budapesten és vonzáskörzetében mérik Magyarországon, elsõsorban az A kategóriás épületek vonatkozásában. A szakember hozzátette: vidéken az eleve bérbeadási céllal épített raktáringatlanok piaca igen szûk szegmenst képvisel, többségük régebbi építésû, illetve a tulajdonos által használt területet jelent, és így változásuk nehezen követhetõ. A budapesti ipari ingatlanpiacon az új fejlesztésû, bérletre épített csarnokok tekintetében a 2009 végi üresedési ráta (21,2 százalék) jelentõsen nõtt az egy évvel korábban mért értékhez (17 százalék) képest. A 330 ezer négyzetméternyi üres terület igen elszórtan helyezkedik el a fõvárosban és környékén, s döntõen kis- és közepes méretû egységekbõl áll. Míg tízezer négyzetmétert meghaladó, egybefüggõ terület kilenc helyszínen érhetõ el, addig húszezres terület már csak három, harmincezer négyzetméternél nagyobb pedig csak egy helyszínen áll rendelkezésre. A speciális tárolási környezet (például hûtött, fagyasztott, ADR) iránti kereslet igen hektikus és rapszodikus. Elõfordul, hogy egy-egy felmerülõ igény gazdája kompromisszumos megoldásokra kényszerül, egyebek között az árazás, elhelyezkedés, méret, minõség tekintetében. A bérleti díjak 2009 folyamán általában egységesen csökkentek. Markánsabb mérséklõdés azonban inkább csak egyes épületek egyedi „akciós” bérleti díja által volt megfogható, ezt elsõsorban a finanszírozási környezet szorítása kényszerítette ki a bérbeadókból.
